Вопреки широко распространенному среди неспециалистов мнению, техническая инвентаризация недвижимого имущества — дело отнюдь не простое. Специалист должен выйти на объект, провести все необходимые измерения строения и в соответствии с ними вычертить и оформить план. Оформление плана заключается в простановке всех необходимых размеров, подсчете площадей, задании помещений и квартир. Причем такие важные параметры, как площади помещений и квартир, должны рассчитываться в строгом соответствии с проведенными измерениями.

Здесь мы имеем дело с нестандартной задачей: требуется создать план уже существующего здания (дома, сооружения) с учетом всех, даже незначительных несоответствий и неточностей — неровных стен, различной толщины отделки и т.д. Так, даже геометрически подобные, расположенные одна над другой квартиры в многоэтажном здании могут отличаться размерами и площадями.

Организации, занимающиеся инвентаризацией, на сегодняшний день используют три основных технологии создания планов.

  1. Вычерчивание планов на бумаге.
  2. Создание планов в AutoCAD без использования специализированных приложений. К плюсам этого метода следует отнести возможность «вытащить» содержащуюся на таком плане размерно-площадную информацию, запуская соответствующие команды AutoCAD для каждого примитива (размер) и замкнутого контура (площадь). Однако есть и существенные минусы. Основной из них заключается в том, что такой план состоит из несвязанных между собой векторных примитивов. Проще говоря, AutoCAD в этом случае используется как простая электронная линейка с карандашом, а план является просто векторной «картинкой», поэтому ожидать значительного увеличения производительности труда и качественно нового уровня проектирования здесь не приходится. Например, большая проблема — расположение на плане объектов, которые должны взаимодействовать с другими объектами плана (вставка окон с одинаковым значением оконного проема в стены различных толщин и т.д.). Подобные проблемы если и решаемы, то исключительно благодаря личной смекалке пользователей.
  3. Использование программного обеспечения, предназначенного для строительного проектирования (ArchiCAD, CADdy light, ADT и др.). В этом случае параметрический план создается быстро, просто и по стандартной технологии, поскольку состоит из взаимосвязанных объектов (стены, окна, двери, сантехника и т.д.). Однако при этом не учитывается специфика работы инвентаризатора: геометрические размеры здесь чаще всего не соответствуют размерам, полученным при измерении существующего объекта, что особенно явно проявляется при оформлении планов геометрически подобных помещений. Поэтому пользователь вынужден вводить размеры и рассчитывать площади практически вручную, ориентируясь на абрис, выполненный на бумаге. Таким образом, при этом подходе хорошо автоматизировано лишь вычерчивание «слепого» плана, а большое количество текстов (размеры, площади, информация о помещениях и т.д.) затем требуется вводить фактически без всякой автоматизации.

Почему PlanTracer?

Таким образом, существующие средства автоматизированного проектирования не могут полностью решить ту нестандартную задачу, которая встает перед организациями, занимающимися технической инвентаризацией. Этим и было обусловлено решение создать программный продукт, который бы максимально учитывал специфику работы такого рода предприятий, позволяющий автоматизировать как создание, так и оформление плана. При этом особое внимание уделялось тому, чтобы графика была не просто красивой «картинкой», но и предоставляла бы всю необходимую информацию о плане, связанную с семантической базой данных.

В результате кропотливой работы программистов компании Consistent Software была создана программа PlanTracer — специализированное приложение для AutoCAD/AutoCAD LT, предназначенное для создания и оформления векторных объектных моделей поэтажных планов зданий с возможностью автоматического распознавания сканированных планов. Таким образом, инвентаризаторы получили инструмент, учитывающий все особенности их работы.

Как же осуществляется работа с PlanTracer? Рассмотрим некоторые возможности программы на примере основных графических построений, выполняемых инвентаризатором.

Построение плана контурами

Этот способ значительно упрощает создание планов индивидуальных (частных) жилых строений, а также этажа многоэтажного здания, служащего основой для прочих этажей.

Построение плана контурами производится следующим образом.

По внешнему обмеру здания создаются внешние капитальные стены (проблем с определением их толщины обычно не возникает — она устанавливается по оконным и дверным проемам), а по возможности — и внутренние капитальные стены. Затем внутри внешних капитальных стен здания, в точном соответствии с внутренними обмерами, создаются контуры помещений. Если толщины внутренних стен известны, они учитываются, если неизвестны — пользователь добивается их оптимального (условно-правильного) расположения внутри здания, перемещая контуры помещений друг относительно друга.

Точная площадь помещения определяется одновременно с созданием контура.

Все необходимые размеры помещений и внешних размеров здания проставляются нажатием одной кнопки, причем, чтобы не загромождать чертеж, — только в тех помещениях, площадь которых превышает заданное минимальное значение.

Затем в пространстве между контурами помещений автоматически создаются объекты (стены, другие объекты плана, взаимодействующие и не взаимодействующие со стенами), задаются помещения, которые объединяются в квартиры.

Такой способ сочетает в себе все преимущества параметрического построения плана с возможностью учета реальных размеров помещений существующего строения. Кроме того, нельзя не упомянуть о специальных инструментах, позволяющих максимально ускорить оформление плана, а также о том, что информация, содержащаяся в плане (размеры помещений, площади помещений и квартир, типы помещений и т.д.), может быть передана в семантическую базу данных через API.

Внешние капитальные стены
Внешние капитальные стены
Контуры помещений внутри стен, выполненные в соответствии с произведенными обмерами
Контуры помещений внутри стен, выполненные в соответствии с произведенными обмерами
Автоматическая простановка размеров в помещении
Автоматическая простановка размеров в помещении
Автоматическое преобразование контуров в объекты-стены. Вставка объектов в стены
Автоматическое преобразование контуров в объекты-стены. Вставка объектов в стены

Классический способ создания плана

При классическом способе построения поэтажного плана БТИ PlanTracer не только ни в чем не уступает продуктам, предназначенным для строительного проектирования, но и во многом превосходит их. И это неудивительно, поскольку программа разрабатывалась специально для инвентаризаторов, с учетом их требований и технологии работы. Уникальные возможности PlanTracer, которые позволяют автоматизировать оформление созданных по классическому способу планов — проставлять и корректировать размеры и площади, задавать помещения и квартиры.

Классический способ применяется при создании планов крупномасштабных промышленных объектов, оформлении векторизованных сканированных планов и т.д.

Первая задача — построение плана решается так же, как и в специализированном программном обеспечении, предназначенном для строительного проектирования: вычерчиваются капитальные и внутренние стены, максимально соответствующие результатам обмеров (по понятным причинам, точно следовать произведенным обмерам получается не всегда). Затем в соответствии с обмерами на плане располагаются все прочие элементы — окна, двери и т.д.

Вторая задача — оформление плана, выполненного классическим способом, решается следующим образом.

Одним нажатием клавиши мыши на плане определяются помещения и квартиры (одно помещение — одно нажатие) и одновременно — геометрические площади создаваемых помещений. Затем при помощи фильтра выбора AutoCAD выбираются сразу все созданные помещения (два-три нажатия клавиши мыши), для которых запускается команда автоматической простановки размеров (одно нажатие клавиши).

Поскольку, как это было указано выше, площади и размеры, проставленные по вычерченному таким способом плану, не всегда соответствуют полученным при обмере здания значениям, необходимо запустить специальную команду коррекции размеров, которая, перемещаясь по всему плану, предоставляет пользователю возможность согласиться с размером, изменить или удалить его. При этом программа «помнит» результаты проверки размеров, поэтому, проверив лишь часть из них и сохранив документ, продолжить работу возможно и на следующий день.

По откорректированным размерам можно пересчитать площади для всех прямоугольных помещений плана, а затем, после запуска команды проверки площадей помещений — откорректировать площади помещений более сложных форм.

План, выполненный классическим способом
План, выполненный классическим способом
Автоматизированная проверка и коррекция размеров
Автоматизированная проверка и коррекция размеров
Размеры и площадь помещения, рассчитанные автоматически
Размеры и площадь помещения, рассчитанные автоматически
Откорректированные размеры и площадь, пересчитанная в соответствии с новыми размерами
Откорректированные размеры и площадь, пересчитанная в соответствии с новыми размерами

Создание планов многоэтажных домов

Если в многоэтажных зданиях большинство этажей подобны друг другу, обычно строится план одного (характерного) этажа, на основе которого путем редактирования формируются следующие этажи.

Основной этаж может быть создан как при помощи контуров (способ построения индивидуальных строений), так и классическим способом. Для создания последующих этажей достаточно пересохранить основной этаж, внести геометрические отличия, перенумеровать квартиры, а затем при помощи специальных команд откорректировать размеры и площади таким же образом, как это описано в разделе оформления плана, построенного классическим способом.

Таким образом, PlanTracer предоставляет инвентаризаторам гораздо более широкие возможности, чем ставшие уже традиционными способы создания поэтажных планов, что видно из приведенной таблицы.

Таблица 1

AutoCADПО для строительного проектированияPlanTracer
Результирующий план+
План состоит из векторных примитивов, не связанных между собой
+ + ++ + +
Параметрическая модель плана
План состоит из взаимосвязанных объектов
Создание плана+
Простейшие средства рисования и редактирования векторных примитивов
План состоит из векторных примитивов
+ + ++ + +
Специализированные средства построения параметрического плана, работа с объектами (стены, окна, сантехника и т.д.)
Оформление плана
Простановка и коррекция размеров+
Одно действие — один объект
Коррекция минимальна
-
Все размеры требуют ручной корректировки
+ + +
Одно действие — все объекты
Коррекции не требуется или она автоматизирована
Простановка и коррекция площадей+
Одно действие — один объект
Коррекция минимальна
-
Все площади требуют ручной корректировки
+ + +
Одно действие — все объекты
Коррекции не требуется или она автоматизирована
Задание помещений и квартир-
Не реализовано
-
Не реализовано
+ + +
Реализовано
Получение плана квартиры с поэтажного плана-
Не реализовано
-
Не реализовано
+ + +
Реализовано
Обмен информацией с атрибутивной базой данных-
Не реализовано
-
Не реализовано
+ + +
Реализовано
+— реализовано на начальном уровне;
+ + +— реализовано на высоком уровне;
-— не реализовано.

Надеемся, что программа PlanTracer, специально разработанная для решения задач технической инвентаризации недвижимого имущества, будет по достоинству оценена специалистами и позволит им максимально оптимизировать работу.