Как бы ни делились полномочия между федеральной властью, местными муниципалитетами и областными администрациями, общей головной болью любой власти всегда было и будет наполнение бюджета. Важно, во-первых, деньги скрупулезно собрать, а для этого надо точно знать, с кого и за что. А во-вторых, рассчитать поступления в ближайший период, чтобы оценить перспективы.

Одним из самых важных источников наполнения бюджетов всех уровней является сбор арендных платежей за земельные участки. Их платят все: и те, кто, получив землеотвод, что-то на нем построил (магазин, заправку), и те, кто по старинке выращивает на отведенной земле картошку-морковку, и те, кто просто арендует производственные или офисные помещения на долговременной основе.

«Тоже мне, бином Ньютона, — захотите вы повторить вслед за известным скептиком котом Бегемотом. — Умножаете площадь на тариф — и бегом в кассу!» И жестоко ошибетесь… Действительность оказывается настолько запутанной, что без высоких информационных технологий учесть всё просто невозможно. Есть только два выхода: кропотливо выстроить систему учета со всеми нюансами или… готовиться к валу судебных исков от возмущенных граждан.

В чем же проблема?

А вот в чем. Любое юридическое или физическое лицо может выступить арендатором земельного участка, заключив договор аренды. При этом одно и то же лицо может быть арендатором нескольких разных участков, или, наоборот, арендовать один участок в доле с партнерами-соседями. Плата за единицу площади, то есть тот самый тариф, устанавливается законом, но при этом зависит от того, где участок расположен. В центре, в престижном месте, естественно, применяется повышающая ставка, зависящая от экономико-планировочной зоны (ЭПЗ), где-то на выселках — понижающая. Причем внутри каждой ЭПЗ могут применяться несколько разных ставок, в зависимости от вида использования участка.

Дальше больше. Если участок арендован под аптеку — один вид коэффициента использования, если под казино — совсем другой.

Не забудем: мы имеем дело с живыми людьми. А они могут быть обычными арендаторами, а могут — инвалидами, ветеранами, то есть льготируемыми категориями; соответствующий коэффициент категории арендатора обязателен при расчете.

Вы прикинули в уме структуру расчетной таблицы MS Excel и приготовили снисходительную улыбку? Рано, рано… Начинается самое интересное…

Вот, наконец, последний удар, после которого тают последние надежды решить эту задачу на уровне простенькой базы. Все вышеперечисленные параметры не являются стационарными, то есть действуют только в какой-то конкретный период времени. Они могут меняться совершенно неожиданно, «без объявления войны» (и делают это!) с первого числа какого-нибудь месяца.

А расчет делается по договору (арендатору, участку…) в целом — и надо держать в уме и всё, что было, и всё, что есть.

Этим список тягот и невзгод при расчете арендной платы за землю не заканчивается. Есть особые ситуации — например, изменения в порядке зонирования города, которые по закону могут производить местные органы власти. И участок может быть временно, месяца на три… переведен из центра на окраину, с соответствующим понижением зонального коэффициента. А потом — обратно… Этакие летающие острова барона Мюнхгаузена, только всё происходит на самом деле. Скажу по секрету: всё это совершенно законно можно сделать и задним числом — например, в сентябре за январь.

В зависимости от даты заключения договора и его условий каждый арендатор (участок, договор…) имеет свои контрольные точки оплаты (КТО). При прохождении этой черты без оплаты должна начисляться пеня. А ставка пени (приготовьтесь к худшему!) может быть стандартной, из справочника, а может быть индивидуальной, для договора — и при этом действовать только на части его срока, а потом меняться произвольное количество раз!

Мы уже упоминали о льготных категориях населения. Но льгота может быть предоставлена не только как понижение тарифа (постоянное или временное), но и как отсрочка или рассрочка платежа с неначислением пени на период отсрочки/рассрочки. На это могут быть вполне объективные причины.

Жизнь текуча и многообразна, и вот участок, который три года назад был взят в аренду спортивным обществом для строительства фитнес-центра, сначала оказывается в руках у нового хозяина, который и льгот никаких не имеет, а потом, как выясняется, и планы имеет самые далекие от спорта и здоровья. Или участок был взят под строительство заправки, а потом арендатор построил на нем еще и бар с гостиницей. Все эти коллизии с изменениями категории арендатора, полного или частичного изменения вида использования участка надо учитывать — и зачастую задним числом…

В результате, если принять во внимание все перечисленные особенности (а без всеобъемлющего их учета расчет просто теряет смысл), то расчет аренды по каждому участку (договору, арендатору…) представляет собой не калькуляцию по формуле, а сходящийся алгоритм с индивидуальными параметрами, результат которого актуален только в течение текущего дня и подлежит полному пересчету назавтра.

И, наконец, для чего же все это нужно?

В первую очередь для того, чтобы в любой момент твердо знать, кто, за что и сколько должен заплатить.

Затем для того, чтобы знать, сколько и от кого будет собрано в любой будущий период времени.

Далее: нужно иметь возможность в любой момент выдать любой аналитический отчет (и по должникам, и по льготникам, и по собранным средствам, и по планируемым сборам), а также просчитать последствия введения любой льготы или, наоборот, любого ужесточения тарифной политики.

Подводя краткое резюме всему запутанному клубку проблем, можно сформулировать основные требования к программному средству для расчета арендных платежей за земельные участки.

  • Необходима многопользовательская система ввода и анализа данных по аренде, иначе с валом разноречивой информации просто не справиться.
  • Необходимо предусмотреть возможность использования всех параметров расчета — как в виде стандартных значений справочников, так и в виде индивидуально задаваемых значений. Для всех параметров расчета задаются также временные диапазоны их действия.
  • Необходима гарантированная масштабируемость системы, то есть возможность неограниченного наращивания как количества пользователей, так и объемов хранимой информации.
  • И что не менее важно: к пользователям системы не должно предъявляться никаких специальных требований по части уровня компьютерной подготовки, поэтому все многочисленные параметры настройки должны быть доступны через интуитивно понятный и дружественный интерфейс.

Важна и пространственная компонента. При планировании использования земельных участков требуется возможность оценить степень близости участков к основным инженерным коммуникациям и транспортным магистралям, их взаимное пространственное местонахождение и положение относительно опорных городских объектов. Кроме того, прямое использование результатов геодезической съемки исключит «драки на меже» и снимет возможные споры по истинному размеру арендуемого участка. Другими словами, важно иметь возможность увязать систему расчета арендных платежей с городской геоинформационной системой (ГИС).

Реализация системы

Далее приводится описание системы, которая создана калининградским отделением группы компаний Consistent Software, успешно внедрена и эксплуатируется на протяжении более двух лет в Комитете муниципального имущества г. Калининграда.

Выбор основы

Система функционирует в качестве приложения серверной СУБД Oracle Standard Edition. Структура разрабатываемых баз данных и принципы построения ПО позволяют использовать это приложение как на более дорогих и производительных версиях СУБД Oracle (Oracle Enterprise), так и на более простых ее реализациях (Oracle Personal).

Выбор в качестве базовой СУБД именно Oracle продиктован целым рядом соображений.

Во-первых, по понятным соображениям необходима реализованная именно в этой СУБД высокая степень защищенности от несанкционированного доступа.

Во-вторых, организация учета арендных платежей не может быть реализована в одном учреждении. Есть система городского уровня, которая должна развиваться и эксплуатироваться в муниципалитете, есть такие же системы районного уровня, место которых — в районных администрациях. Отсюда возникает необходимость реализовать распределенную систему и организовать репликацию данных между локальными хранилищами, а встроенные механизмы репликации Oracle позволяют решать эту задачу весьма эффективно.

В-третьих, современные тенденции развития муниципальных геоинформационных систем совершенно определенно указывают на Oracle как на основу их создания и развития: именно в этой СУБД наличествуют специальные механизмы хранения пространственных данных.

Основные функциональные возможности системы

Обобщенная структурная схема приложения выглядит следующим образом:

Рис. 1. Обобщенная структурная схема приложения Рис. 1. Обобщенная структурная схема приложения

При этом реализованы следующие возможности:

  • Каждый арендатор может иметь несколько договоров.
  • Каждый договор имеет несколько контрольных точек оплаты, которые первоначально формируются автоматически, в момент создания нового договора — с совершенно произвольной разбивкой в границах действия договора. КТО формируются до конца текущего года или до даты окончания договора, если его действие заканчивается раньше конца года. Пока договор не закрыт, КТО можно произвольно перемещать.
  • При переходе в новый календарный год (закрытие старых лицевых счетов, открытие новых и перенос остатков) КТО формируются снова.
  • Каждая КТО имеет набор атрибутов расчета арендной платы (коэффициенты, размер участка и т. п.).
  • При создании КТО для каждой из них определяется расчетная сумма выплат (исходя из условий договора), которая может быть изменена оператором.
  • Временное положение КТО (равно как и сумма выплат для каждой точки) может быть изменено оператором в любой момент времени.
  • Изменение параметров договора сводится к изменению его КТО и их параметров, которые можно произвольно добавлять, удалять и перемещать — за исключением нулевой (даты начала расчета выплат) и последней (даты окончания) точек, которые не подлежат удалению и могут только перемещаться (изменение даты). Например, пролонгация договора сводится к добавлению новой КТО за последней (либо к перемещению последней).
  • Если договор предусматривает выплаты за время, предшествующее дате начала расчета (нулевой КТО), то соответствующие сумма или суммы должны быть добавлены к расчетной сумме одной или нескольких КТО, которые при необходимости могут быть добавлены (например, погашение задолженности в течение 3 лет).
  • Если данным договором предоставляется отсрочка первой оплаты, то первая КТО сдвигается по времени, причем отсрочка может быть как полной, так и частичной.

Специальные возможности системы

Для каждого договора предусмотрена возможность ряда проверок, по результатам которых могут применяться штрафные санкции. Все штрафные платежи по возможности привязываются к соответствующей проверке, что позволяет хранить «историю договора».

Важной функциональной возможностью разработанной и внедренной системы является наличие автономного модуля обновления данных, так называемого «демона», который автоматически, во внерабочее время производит перерасчет всех договоров на текущий или предстоящий день (в силу огромного количества перерабатываемой информации и сложности расчетов этот перерасчет даже на современных серверах может занимать до нескольких часов). Время и частота «пробуждения демона» устанавливаются системным администратором.

Интерфейс ПО позволяет легко производить экспресс-анализ по любому критерию, просто «перетаскивая» произвольное количество заголовков полей СУБД в поле анализа («drag-and-drop"-анализ).

Рис. 2. Окно «Платежи для ДАННОГО договора» Рис. 2. Окно «Платежи для ДАННОГО договора»

Формируемые отчеты

В соответствии с производственными задачами заказчика в системе реализована автоматическая генерация следующих видов отчетов:

  • Акт сверки по договору за период: включает начальное, конечное сальдо и обороты по аренде, пене и штрафам.
  • Расчет по договору за период: аналогичен акту сверки, но предоставляет более детальную информацию.
  • Извещение: заполненный платежный документ, используемый для аренды (включая пени и штрафы).
  • Уведомление об оплате аренды для физических лиц (с разбивкой по срокам оплаты).
  • Отсрочки, предоставленные данному арендатору по данному договору аренды.
  • Недоимщики/переплатчики: баланс на заданную дату по аренде, пене и штрафам с возможной фильтрацией недоимщиков и переплатчиков.
  • Динамика заключения/закрытия договоров с возможной группировкой по районам и временным периодам.
  • Оплачено за период: суммы начисленной и уплаченной арендной платы за период с возможной группировкой по районам и формам собственности.
  • Отсрочки платежей для всех арендаторов с группировкой по видам отсрочек и временным периодам.
  • Акты сверки по всем договорам с возможностью группировки по районам, категориям арендаторов и формам собственности.
  • Акты проверок по всем арендаторам. Формируются на основании факультативных данных, заносимых вручную. Имеется возможность группировки по районам, типам актов, датам проведения проверок, исполнителям, начисленным и/или доначисленным суммам (аренда, пеня, штрафы) и временным интервалам.
  • Закрытие договоров. Договоры, срок действия которых истекает в указанном диапазоне дат. Возможен выбор данных как по дате окончания аренды (указывается в договоре аренды), так и по фактической дате окончания расчетов с бюджетом. Имеется возможность группировки по районам регистрации арендаторов и временным интервалам.
  • Льготы, предоставленные за период: суммы начисленной арендной платы и предоставленных льгот с возможностью группировки по видам льгот, районам, категориям и арендаторам.
  • Начисление арендной платы за период с возможной группировкой по категориям арендаторов, формам собственности, районам регистрации, экономико-планировочным зонам и видам использования земельных участков.
Рис. 3. Отчет «Акты Cверки» Рис. 3. Отчет «Акты Cверки»
Рис. 4. Отчет «Начисление арендной платы» Рис. 4. Отчет «Начисление арендной платы»

Система также включает встроенный инструмент генерации нестандартных отчетов с возможностью их экспорта в любой распространенный формат данных офисных приложений.

Связь с муниципальной геоинформационной системой

Выбор СУБД Oracle в качестве основы системы позволил легко увязывать данные по участку, договору или арендатору с пространственными данными, производить визуализацию нужного участка с помощью Autodesk MapGuide без какой-либо конвертации данных, а также включать фрагменты карт и планов в генерируемые системой отчетные документы.

Заключение

Создав и внедрив систему, мы никоим образом не претендуем на всеобъемлющее решение: слишком велико разнообразие особенностей в методах хранения и анализа данных в различных городах и регионах, слишком разнятся в них соответствующие элементы местного законодательства. Но разработка наиболее общей структуры данных и наличие огромного количества настраиваемых параметров придают уверенность, что система может быть в короткие сроки адаптирована для любого заказчика.