При эксплуатации объектов недвижимости часто возникают ситуации, требующие сбора, обновления и анализа данных о характеристиках земельных участков и строений, составляющих объект недвижимости. Процесс сбора и анализа фактических данных (его называют обследованием) необходим во многих случаях: при определении пригодности земельных участков для строительства, оценке технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений, технической инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, оценке стоимости таких объектов.

Форма обследования (техническая экспертиза, паспортизация и освидетельствование объектов) определяется характером задачи. Ниже мы подробно расскажем об обследовании в форме освидетельствования, являющемся составной частью работ по оценке недвижимости.

Как правило, при проведении обследования требуется не просто выполнить большой объем работ (подготовку, собственно обследование, выпуск документации по его результатам), но и уложиться в очень жесткие сроки. Без современного программного обеспечения и, в частности, систем автоматизированного проектирования решить эту задачу трудно. А иногда и невозможно.

Подготовительные работы

Первое, что необходимо сделать, приступая к оценке, — это проанализировать существующую рабочую документацию.

В оценочной практике нередки ситуации, когда выясняется, например, что объект был построен со значительными отступлениями от проекта или что большая часть рабочей документации не сохранилась и в наличии только поэтажные планы, выполненные проектно-инвентаризационными бюро. Все это означает, что имеющиеся материалы придется срочно дорабатывать, причем желательно не вручную. Серьезно ускорить дело позволяют программы, предназначенные для работы со сканированными растровыми изображениями (одними из лучших считаются разработанные компанией Consistent Software продукты серии Raster Arts, о них и будем говорить). Оценщик сканирует бумажные документы, а затем в автоматическом или полуавтоматическом режиме преобразует растровое изображение в векторный формат. Результаты можно использовать для работы в системах автоматизированного проектирования (например, в AutoCAD). Поскольку, как уже сказано, времени на всю процедуру оценки отводится немного, предпочтительнее использовать системы гибридного редактирования: это возможность одновременно работать с растровыми изображениями и векторными объектами, а также использовать растровое изображение как основу для дальнейшего проектирования. Мощная система фильтров позволяет значительно улучшить полученное при сканировании растровое изображение, даже если качество бумажного оригинала оставляло желать много лучшего — для поэтажных планов это принципиально важно. Сравните сами: на рисунках 1 и 2 один и тот же отсканированный чертеж до и после обработки средствами одного из продуктов серии Raster Arts — программы Spotlight.

Рис. 1. Фрагмент поэтажного плана после сканировани
Рис. 1. Фрагмент поэтажного плана после сканировани
Рис. 2. Результат применения фильтров и инструментов растрового редактирования Spotlight
Рис. 2. Результат применения фильтров и инструментов растрового редактирования Spotlight

И еще: на этапе подготовительных работ выделяются основные части сооружения, конструктивные элементы которых для удобства использования при визуальном обследовании полезно вынести на чертежи крупного масштаба.

Техническое обследование

Второй этап начинается с визуального обследования объекта оценки и определения всех факторов, влияющих на результаты освидетельствования (различные улучшения, физический износ). Возможно, понадобятся дополнительные обмеры. Результаты технического обследования соответствующим образом оформляются, при необходимости корректируется документация. Следующая задача — подсчет объемов здания и занимаемых им площадей. Знаю по собственному опыту: здесь оценщику будет исключительно полезен пакет архитектурно-строительного проектирования ArchiCAD. Выбор этого пакета не случаен: его концепция Виртуального здания и принятая классификация объектов (колонны, балки, стены, перекрытия, крыши и т.д.) очень удобны и позволяют значительно сократить время разработки и анализа модели. К тому же концепция Виртуального здания позволяет начинающему пользователю ArchiCAD осмысленно работать с программой буквально с первых минут.

Рис. 3. Модель здания, выполненная в ArchiCAD
Рис. 3. Модель здания, выполненная в ArchiCAD

Если полученные на предыдущем этапе чертежи не были тогда же векторизованы, нужно сделать это сейчас — либо в отдельных программах с последующим экспортом результатов в ArchiCAD, либо с использованием специальной программы PlanTracer.

Рис. 4. Примеры смет, созданных программой ArchiCAD
Рис. 4. Примеры смет, созданных программой ArchiCAD
Рис. 4. Примеры смет, созданных программой ArchiCAD
Рис. 4. Примеры смет, созданных программой ArchiCAD

Полученная в ArchiCAD модель не только исключительно наглядна — она позволяет получить поэтажные планы, произвольные разрезы, чертежи фасадов и множество необходимых для оценки документов. Результаты работы с программой — на рисунках 3−5.

Рис. 5. Поэтажный план, созданный программой ArchiCAD
Рис. 5. Поэтажный план, созданный программой ArchiCAD

Очень разнообразны возможности расчета смет, к тому же создать шаблон нужной сметы можно самостоятельно. Пользователь может настраивать ArchiCAD, исходя из собственных потребностей: доступны создание многослойных конструкций (рис. 6), редактирование базы данных ArchiCAD (рис. 7) и GDL-программирование.

Рис. 6. Создание многослойных конструкций в среде ArchiCAD
Рис. 6. Создание многослойных конструкций в среде ArchiCAD
Рис. 7. Диалоговое окно редактирования базы данных ArchiCAD
Рис. 7. Диалоговое окно редактирования базы данных ArchiCAD

Обработка, анализ и оформление результатов

Это завершающий этап. По результатам работ составляется Техническое заключение об освидетельствовании, а информация рабочей документации, результаты натурного обследования и проведенного анализа объекта суммируются в краткой пояснительной записке, иллюстрированных материалах и выводах.

На основании модели здания создаются окончательные чертежи поэтажных планов и разрезов основных строений, которые при необходимости дорабатываются средствами ArchiCAD или другой САПР-системы (например, AutoCAD).

Использование САПР-систем при оценке недвижимости всегда оправданно. И просто необходимо, если впоследствии на базе рабочей документации, созданной в процессе обследования, предполагается реконструкция или перепланировка.

Проект выполнен по заказу компании ЗАО «Центр РРУИС», г. Санкт-Петербург.